Vastgoed verduurzamen & financiering: begin voordat het te laat is

Dit artikel is geschreven door Credion-adviseur Michel Bierhuizen.

De meeste vastgoedbeleggers weten het inmiddels wel: vanaf 2029 verandert er veel. Verhuur je woningen met een energielabel slechter dan D? Vanaf 1 januari 2029 moeten de panden minimaal verduurzaamd zijn naar energielabel D. Ook voor utiliteitspanden (zoals kantoren en scholen) zijn de duurzaamheidsregels steeds strenger.

Toch merk ik in de praktijk dat lang niet iedereen doorheeft hoe serieus dit is. Laatst sprak ik een ondernemer die enthousiast was over een mooi beleggingspand in de binnenstad. “Goeie prijs,” zei hij.

Zo’n lage prijs klinkt zeker mooi, maar bedenk je goed wat je op je hals haalt. Heeft zo’n pand een laag energielabel? Bedenk dan dat je waarschijnlijk flink moet verbouwen om in 2029 aan de duurzaamheidsregels te voldoen.

Zo kan een ogenschijnlijk 'goede deal’ behoorlijk in de papieren lopen.

Duurzaamheid is geen keuze meer, het is een voorwaarde

Ook banken volgen de regelgeving van de overheid. Zij zijn er duidelijk in: panden met ‘slechte’ labels worden simpelweg niet meer gefinancierd. Heb je al vastgoed met slechte labels bij een bank gefinancierd? Dan krijg je vaak alleen een herfinanciering als je met een concreet verduurzamingsplan komt. Wat ga je doen? Hoeveel kost het? En hoe ga je dat betalen?

En het zijn zeker niet alleen de duurzame banken die deze regels opstellen. ABN AMRO, ING, Rabobank - ze zitten inmiddels allemaal redelijk op dezelfde lijn. Soms krijg je nog een paar jaar respijt, maar alleen als je bewijst dat je werkt aan verbetering.

Wat verwachten financiers van jou?

Banken vragen dus om een verduurzamingsplan, compleet met kostenplaatje, stappenplan en bewijs dat je de investering zelf kunt dragen.

Gelukkig zijn er inmiddels ook steeds meer bureaus die je kunnen helpen met zo’n rapport. ING en Rabobank werken bijvoorbeeld samen met gespecialiseerde partijen. Zij kunnen precies berekenen wat er nodig is om van label E, F of G naar minimaal label D te komen. En wat dat kost.

Extra financiering voor verduurzaming? Dat kan

Als je plan goed onderbouwd is - en je kunt aantonen dat je door de verduurzaming meer huur kunt vragen of lagere lasten krijgt - is aanvullende financiering gelukkig vaak mogelijk. Soms door simpelweg de hypotheek te verhogen, maar bijvoorbeeld ook middels lease (bijvoorbeeld voor zonnepanelen).

Een klant die te laat was

Een voorbeeld dat me is bijgebleven: een particuliere belegger had jarenlang zijn portefeuille opgebouwd met maximale financiering. Lage eigen inbreng, veel vreemd vermogen. Dat ging goed… tot zijn rentecontract afliep.

Zijn panden bleken energielabels te hebben die onder de maat waren. En doordat hij tot aan z’n nek in de financiering zat, was er geen ruimte meer om iets extra’s te lenen. De bank zette hem in bijzonder beheer.

Samen hebben we toen binnen de familie extra middelen (niet bancair) geregeld. Daarmee konden we wél laten zien: kijk, we hebben een plan én het geld om het uit te voeren. Dat gaf de bank vertrouwen, en hij kon weer verder. Maar dit is hem niet in de koude kleren gaan zitten.

Begin op tijd (drie jaar is geen overbodige luxe)

Als je moet verduurzamen terwijl je al met je rug tegen de muur staat, is alles lastiger. Zeker als je meerdere panden hebt.

Bovendien kost verduurzamen echt meer tijd dan je denkt: denk aan het tijdelijk verhuizen van huurders, verbouwingen plannen, installateurs regelen, materialen inkopen, etc.. Dat doe je niet in een paar weken.

Mijn advies is daarom: begin drie jaar vóór je financiering afloopt. Laat je pand doorlichten. Maak een realistisch plan. En zet nu al geld opzij of kijk naar aanvullende financieringsopties. Want 2029 staat sneller om de hoek dan je denkt.

Verduurzamen betekent ook vaak: meer rendement

Investeren in verduurzaming is geen simpel project dat je zo even oppakt. Het kost vaak veel tijd, geld en energie. Maar het kan je ook veel opleveren. Want met een beter energielabel:

• stijgt de marktwaarde van je pand;

• kun je hogere huren vragen (zeker bij nieuwe huurders);

• daalt het energieverbruik, dus lagere lasten voor je huurder;

• krijg je vaak een lagere rente;

• krijg je soms een hogere LTV.

En dat energielabel? Dat kan ook nog veranderen

Wat vandaag label A is, is over tien jaar misschien B. De eisen verschuiven, en dat betekent dat je als belegger continu moet blijven meebewegen. Steeds meer financiers sturen bovendien op ESG-criteria (Environmental, Social & Governance). Als je daar nu al op anticipeert, loop je straks niet achter de feiten aan.

Tot slot: voorkom verrassingen

Duurzaamheid is geen modewoord meer. Het is inmiddels een harde eis. Wacht niet tot het te laat is. Begin nu. Maak een plan. Vraag advies. En zorg dat je vastgoed straks nog financierbaar en vooral rendabel is.

Heb je vragen of wil je weten hoe dit er voor jouw panden uitziet? Bel of mail me gerust. Ik denk graag met je mee.

Michel Bierhuizen is een ervaren en betrokken financieringsadviseur bij Credion Gouda-Waddinxveen, Lopikerwaard en Woerden. Met ruim 18 jaar ervaring in de zakelijke kredietverlening en een nuchtere, soms eigenwijze aanpak helpt hij ondernemers niet alleen met financiering, maar ook met strategie en toekomstplannen.

Samenwerken met Michel? Neem contact met hem op →