Projectfinanciering vastgoed: zo financier je een vastgoedproject

Door Frank Groot, financieringsspecialist bij Credion Zuid-Limburg

Ik zit al redelijk lang in de vastgoedwereld, en je ziet die markt continu veranderen. Zo kwamen er vijf jaar geleden vooral ondernemers bij me die een pand wilden kopen, of een tweede of een derde. Twee jaar geleden ging het vooral om herfinancieringen. En het afgelopen jaar zie ik redelijk veel projecten waarbij een pand wordt gekocht, gesloopt of gestript, en er iets nieuws van wordt gemaakt.

Vaak zijn het handige ondernemers die zo'n project opstarten. Ze hebben een aannemersbedrijf of een ander technisch bedrijf, kopen een pand op en maken er appartementen van die ze daarna verhuren.

Voor dit soort projecten heb je projectfinanciering nodig. Het spel is eigenlijk niet zo spannend, maar je moet wel weten hoe het gespeeld wordt. In dit artikel leg ik daarom uit waar een financier naar kijkt, wanneer je een financiering kunt aanvragen, en hoe dat ging bij een project dat ik onlangs heb begeleid.

Wat is projectfinanciering?

Bij projectfinanciering financier je iets wat er nu nog niet is. Denk bijvoorbeeld aan projectontwikkeling (waarbij je iets nieuws bouwt op bouwgrond of nadat je een pand gesloopt hebt) of transformatie (waarbij je een bestaand pand ombouwt tot bijvoorbeeld woningen). Bij een project kijkt een financier naar wat het project na verbouwing waard wordt. Dit in tegenstelling tot een verhuurhypotheek, waarbij gekeken wordt naar de huidige waarde. Dat maakt het een andere afweging.

De belangrijkste kenmerken op een rij:

• De toekomstige waarde telt. De taxateur kijkt naar de plannen en schat in wat het pand na realisatie waard is, wat de huur wordt en hoe lang het duurt om huurders te vinden.

• Het geld komt gefaseerd beschikbaar. De bouw- of verbouwingskosten worden vaak via een bouwdepot betaald: de financier keert uit op basis van facturen, naarmate het project vordert.

• Er gelden voorwaarden vooraf. Denk aan de omgevingsvergunning en de ervaring van de ondernemer met eerdere projecten.

Het project uit mijn praktijk verderop, een loods die plaatsmaakte voor twaalf seniorenappartementen, is daar een goed voorbeeld van. Maar ook het ombouwen van een winkel tot appartementen financier je op deze manier.

Waar kijkt een financier naar?

Een financier maakt altijd een afweging tussen rendement en risico. Hoe lager het risico, hoe lager de rente en hoe hoger ze willen financieren. Bij een vastgoedproject spelen daarin een meerdere dingen mee, denk bijvoorbeeld aan:

Heb je dit al eerder gedaan? Ben je iemand die dit voor de eerste keer doet, dan wordt er toch wat strakker gekeken. Heeft iemand dit trucje al meerdere keren gedaan, en met succes laten zien dat het wordt gebouwd, opgeleverd en verhuurd? Dan zijn de banken wat minder voorzichtig.

Wat zegt de taxateur? Niet iedereen mag zomaar taxeren voor veel vastgoedfinanciers. Vaak hebben ze een korte shortlist van taxateurs. Zo'n taxateur schrijft in het rapport wat hij of zij verwacht qua huurprijs, maar ook hoeveel tijd je naar verwachting nodig hebt om een huurder te vinden. Dat oordeel neemt een financier mee in zijn afweging.

Wat ga je bouwen? Financiers voelen zich op dit moment het meest thuis bij residentieel vastgoed, oftewel woningen. Naar woningen is altijd vraag, waardoor de kans op leegstand kleiner is. Bij commercieel vastgoed is dat risico groter. Die projecten kom ik dan ook weinig tegen.

Nieuwe locatie of bestaand pand? Ook de plek maakt uit. Als je iets sloopt en nieuw bouwt, of een pand transformeert, ligt de stroomaansluiting er vaak al en hoeft die niet verzwaard te worden. Heb je op een nieuwe locatie een nieuwe aansluiting nodig, dan loop je tegen netcongestie aan en krijg je er een grote uitdaging bij.

Eerst de vergunning, dan de financiering

Een van de grootste uitdagingen bij projectfinancieringen is vaak: de vergunning. Een financier wil namelijk pas een financiering verstrekken als de vergunning geregeld is. En dat kan soms wel jaren duren.

Om die reden kan ik ook pas een financieringsaanvraag doen als de vergunning geregeld is. Wat ik natuurlijk wel kan doen, is alvast een berekening maken. Op basis van de verwachte huurinkomsten, de verbouwing en de stichtingskosten laat ik zien of een financiering haalbaar is.

Daar zit vaak ook de meeste spanning bij vastgoedprojecten. Je ziet een pand, je krijgt de kans om het te kopen, maar je hebt niet jaren de tijd om eerst de vergunning te regelen. Wat ik soms zie, is dat klanten dan zelf het pand al kopen, met het vertrouwen dat het gaat lukken om die vergunning te krijgen.

Er bestaan overigens wel partijen die de aankoop wel willen financieren zonder vergunning. Maar die zijn relatief duur, en ze bieden niet de zekerheid dat ze de verbouwing ook willen financieren op het moment dat de vergunning er is.

Een garantie vooraf (wij financieren het project zodra de vergunning is geregeld) geven zakelijke vastgoedfinanciers niet. Je kunt wel een indicatieve offerte ontvangen: als de vergunning er is, kun je hieraan denken. Maar zijn de rentes in de tussentijd gestegen, dan krijg je de nieuwe rente die geldt op het moment dat de vergunning komt.

Voorbeeld uit de praktijk: van loods naar twaalf seniorenappartementen

Laatst heb ik een ondernemer geholpen die zelf een kleinschalig aannemersbedrijf had. Hij had een loods op het oog in het centrum van een plaats. Hij heeft een vergunning aangevraagd om die loods te slopen en er twaalf seniorenappartementen van te maken.

Die vergunning kwam er, de ondernemer heeft de loods gesloopt en heeft er vervolgens een complex neergezet met twaalf seniorenappartementen. Die zijn inmiddels opgeleverd en ook verhuurd.

Seniorenappartementen in het centrum van een plaats zijn vaak goed te financieren. Bij een project als dit kijkt de taxateur namelijk naar de verwachte huur en hoe snel je huurders vindt. Omdat er veel vraag is naar seniorenwoningen, helpt dat de financier in zijn positieve besluit.

Stijgende rente, bouwkosten en rendement

De rentes zijn lang redelijk stabiel geweest. Nu ze vrij snel stijgen, doet dat wat met je leencapaciteit. Bovendien worden bouwmaterialen er in deze tijd ook niet goedkoper op. Die spanningsboog bestaat dus zeker.

Toch zie ik het bij de meeste van mijn klanten nog niet als een bezwaar. Zij zijn relatief grote beleggers en niet afhankelijk van die laatste tien-, twintig- of dertigduizend euro die ze wellicht minder kunnen lenen door een rentestijging.

Bij het ontwikkelen en transformeren van panden wordt vaak een heel mooi rendement gemaakt. Wat je daarna met het pand doet heeft daar overigens wel effect op:

• Je gaat verhuren. In dit geval houd je de financiering langer aan. Ieder procent dat je meer moet betalen doet pijn in je rendement, en dat blijft zo zolang je verhuurt.

• Je gaat verkopen. Dan speelt de rente minder. Omdat de rente stijgt betaal je tijdens het project iets meer, maar je houdt vaak nog steeds een heel mooi rendement over. Zodra het is verkocht heb je het geld weer binnen.

De klanten met wie ik werk, gaan meestal verhuren. Daarom rekenen we de plannen altijd goed door met best- en worstcase scenario’s, met een hogere rente en hogere bouwkosten.

Waarom ik graag op tijd aan tafel zit

De financieringsmarkt voor vastgoed is de afgelopen jaren flink veranderd. Een paar jaar geleden had je alleen de grootbanken. Die hebben de spelregels veranderd, en daarnaast heb je nu andere groepen financiers: vastgoedfinanciers die zelf geld beschikbaar hebben, en partijen die vraag en aanbod bij elkaar brengen. Veel ondernemers weten nog niet wat die mogelijkheden concreet voor hen betekenen. Dat zet je vaak pas in een gesprek op een rij.

Dat is de kracht van Credion: we kunnen al die partijen op een rij zetten, de verschillen duidelijk maken en de beste deal uit de markt halen.

Wat ik zelf het mooiste aan dit werk vind? Ik heb veel klanten die terugkomen met hun volgende project. Dat is het mooiste compliment dat ik kan krijgen. Geen dag is hetzelfde, maar de vraag is altijd: hoe kunnen we de klant verder helpen? Daar krijg ik iedere dag energie van.

Veelgestelde vragen

Kan ik projectontwikkeling financieren zonder vergunning? Er zijn partijen die dat doen, maar die zijn relatief duur en geven geen zekerheid voor de bouw of verbouwing zodra de vergunning er is. Een definitieve aanvraag kan ik pas doen als de omgevingsvergunning er is of op korte termijn komt.

Wanneer schakel ik een financieringsspecialist in? Zo vroeg mogelijk, het liefst vóór de aankoop. Op basis van de verwachte huur, de verbouwing en de stichtingskosten kan ik dan al doorrekenen of en wat er te financieren valt.

Krijg ik als beginnende ontwikkelaar ook een financiering? Dat kan, maar er wordt steeds strenger naar gekeken. Wie al eerder heeft laten zien dat projecten worden gebouwd, opgeleverd en verhuurd, krijgt makkelijker een financiering.

Wat is het verschil tussen projectontwikkeling en transformatie? Bij projectontwikkeling bouw je iets nieuws, bijvoorbeeld na sloop of op bouwgrond. Bij transformatie blijft het pand staan en krijgt het een nieuwe functie, zoals een winkel die appartementen wordt.

Is nieuwbouw financieren makkelijker voor woningen dan voor bedrijfspanden? Op dit moment wel. Door de grote vraag in de markt voelen financiers zich het meest thuis bij woningen. Zakelijke panden voor de verhuur zijn lastiger, maar er zijn zeker mogelijkheden.

Frank Groot is mkb- en vastgoedfinancieringsspecialist bij Credion Zuid-Limburg. Hij werkte eerder bij de twee grootbanken en helpt nu mkb-ondernemers en vastgoedbeleggers aan de beste zakelijke financiering van hun plannen. Ben je benieuwd wat Frank voor je kan betekenen? Neem contact met hem op.