Vastgoed financieren rente: wat betaal je écht voor commercieel vastgoed in 2025?

De rente op je vastgoedfinanciering bepaalt voor een groot deel het succes van je investering. Een verschil van slechts 0,5% kan over de looptijd van je lening tienduizenden euro's schelen. Toch merken we bij Credion dat veel ondernemers niet precies weten welke rente ze kunnen verwachten, of welke factoren daar invloed op hebben.

In dit artikel leggen we uit wat je in 2025 kunt verwachten aan rentepercentages voor commercieel vastgoed, welke factoren je rente beïnvloeden, en vooral: hoe je ervoor zorgt dat je de beste deal krijgt.

Wat is de actuele vastgoedfinanciering rente in 2025?

De rente voor commercieel vastgoed begint in november 2025 bij ongeveer 4,2% tot 7%, afhankelijk van je specifieke situatie. Dat klinkt breed, en dat is het ook. De exacte rente die jij betaalt, hangt af van verschillende factoren die we later bespreken.

Om het concreet te maken: bij gespecialiseerde vastgoedfinanciers zoals NIBC en RNBH liggen de tarieven voor commercieel vastgoedfinancieringen tussen de 4,95% en 6,75% voor reguliere financieringen. Bij grootbanken zoals ABN AMRO en Rabobank zijn de percentages vaak net wat lager, zo tussen de 4,2% en 5,8%, afhankelijk van je risicoprofiel en de gekozen rentevaste periode.

Let op: dit zijn indicatieve tarieven. In de praktijk kunnen de percentages zowel hoger als lager uitvallen, afhankelijk van jouw specifieke situatie.

Wat bepaalt de vastgoed hypotheek rente die jij betaalt?

1. Je risicoprofiel

Financiers kijken kritisch naar hoe stabiel jouw situatie is. Enkele belangrijke factoren:

• Huurinkomsten: Heb je langlopende huurcontracten met betrouwbare huurders? Dan zie je dat direct terug in een lagere rente.

• Trackrecord: Als je al eerder succesvol vastgoed hebt gefinancierd, ben je een minder risicovolle lener.

• Exploitatiecijfers: Kunnen je huurinkomsten de financieringslasten ruim dekken? Financiers rekenen vaak met een dekkingsgraad (DSCR - Debt Service Coverage Ratio) van minimaal 1,25 tot 1,3.

2. Loan-to-Value (LTV)

De LTV is de verhouding tussen je lening en de waarde van het pand. Hoe meer je zelf inbrengt, hoe lager het risico voor de financier – en hoe lager je rente.

• Bij 50-60% LTV: vaak de scherpste rentetarieven

• Bij 70-80% LTV: renteopslag van 0,5% tot 1%

• Boven 80% LTV: vaak alleen mogelijk bij specifieke financiers met hogere rentes

In de praktijk betekent dit: als je voor een pand van €500.000 zelf €150.000 inlegt (70% LTV), betaal je vaak een lagere rente dan wanneer je slechts €50.000 inlegt (90% LTV).

3. Type vastgoed: commercieel versus residentieel

Hier zien we een belangrijk verschil dat veel ondernemers niet weten: zakelijk vastgoed (verhuur van bedrijfspanden) wordt doorgaans als risicovoller beschouwd dan residentieel vastgoed (woningen). Dit vertaalt zich in hogere rentes.

Waarom? Bedrijfspanden kunnen langer leegstaan. Een kantoorpand in een minder aantrekkelijke locatie kan maanden of zelfs jaren leeg blijven staan. Woningen zijn daarentegen couranter – er is vrijwel altijd vraag naar huurwoningen.

Dit verschil zie je terug in de rente:

• Residentieel vastgoed (verhuurde woningen): vanaf circa 4,2%

• Zakelijk vastgoed (kantoren, bedrijfspanden): vanaf circa 5,0%

4. Rentevaste periode

Hoe langer je de rente vastzet, hoe hoger het percentage meestal is. Maar: je koopt daarmee wel zekerheid.

• 1-3 jaar vast: vaak de laagste rente, maar risico op stijging bij verlenging

• 5 jaar vast: populaire middenweg

• 10 jaar vast: vaak een wat hogere rente, maar geeft je meer zekerheid

Let op: bij commercieel vastgoed ligt de juridische looptijd vaak rond de 10 jaar, maar dit kan per financier verschillen. Dat betekent dat je na afloop van die periode mogelijk moet herfinancieren of de lening moet verlengen. Controleer daarom altijd goed wat de juridische looptijd is en welke voorwaarden jouw financier hanteert. Dit voorkomt verrassingen aan het einde van de looptijd.

Vastgoedfinanciering rente vergelijken: waarom het loont

Uit onze dagelijkse praktijk bij Credion blijkt dat het verschil tussen aanbiedingen enorm kan zijn. We zien regelmatig dat een geldverstrekker 4,5% biedt, terwijl een andere partij 5,8% rekent voor exact dezelfde aanvraag.

Een rekenvoorbeeld:

• Financiering: €750.000

• Looptijd: 20 jaar

• Verschil: 0,5% rente

Dit verschil betekent een besparing van bijna €40.000 over de totale looptijd. Geld dat je kunt investeren in groei, personeel of extra vastgoed.

Wat veel ondernemers niet weten over rentevergelijkingen

Bij het vergelijken van rentetarieven let je natuurlijk op het rentepercentage zelf. Maar er zijn meer factoren die de totale kosten bepalen:

Aflossingsvoorwaarden: Een partij die 4,8% rente rekent maar een aflossing over 10 jaar verlangt, kan uiteindelijk duurder uitpakken dan een partij die 5,2% rekent met aflossing over 20 jaar. Je maandlasten bij de eerste optie zijn bijna dubbel zo hoog.

Flexibiliteit: Sommige financiers staan niet toe dat je de lening later ophoogt als je overwaarde hebt. Je zit dan vast als je over twee jaar wilt uitbreiden of investeren in bedrijfsmiddelen. Vooral bij gespecialiseerde vastgoedfinanciers zie je dit vaker dan bij grootbanken.

Eenmalige kosten:

• Afsluitprovisie: 0% tot 2% van het leenbedrag

• Taxatiekosten: €500 tot €2.500

• Notariskosten: circa €1.500 tot €3.000

• Borgstellingsprovisie (bij BMKB-garantie): meestal 1% tot 3%

Rentetarieven bij verschillende geldverstrekkers

Grootbanken (ABN AMRO, Rabobank, ING)

Voordelen:

• Vaak de laagste rente, omdat ze goedkoop aan geld kunnen komen

• Mogelijkheid om alles bij één bank te hebben (betaalrekening + financiering)

• Bekende naam en stabiliteit

Nadelen:

• Lange procedures (soms 8-12 weken)

• Starre kaders: het beleid is het beleid

• Willen vaak alles meeverpanden: naast hypotheekrecht ook verpanding van roerende zaken, vorderingen en voorraden

Tip uit de praktijk: grootbanken willen vaak ook dat je het betalingsverkeer bij hen laat lopen. Dit kan een struikelblok zijn als je liever bij je huidige bank blijft, maar het kan ook gebruikt worden als onderhandelingsinstrument.

Alternatieve financiers (NIBC, RNHB, SolidBriQ)

Voordelen:

• Meer flexibiliteit in voorwaarden

• Snellere procedures (vaak 4-6 weken)

• Specialistische kennis van vastgoedfinancieringen

• Vaak mogelijkheid tot aflossingsvrij of deels aflossingsvrij

Nadelen:

• Iets hogere rente (gemiddeld 0,3% tot 0,8% hoger)

• Vragen meestal alleen hypotheekrecht, niet alle zekerheden

• Minder bekende namen

Bij NIBC bijvoorbeeld, een gerenommeerde vastgoedfinancier, liggen de tarieven voor commercieel vastgoed tussen de 5,25% en 6%, afhankelijk van de omvang van je financiering en je risicoprofiel. Voor grotere financieringen (boven €1 miljoen) bieden ze vaak aantrekkelijke volumekortingen.

Duurzaamheid loont: extra rentevoordeel

Een ontwikkeling die steeds belangrijker wordt: duurzame panden krijgen vaak een rentekorting. Bij Rabobank kan de korting oplopen tot 0,6% voor commercieel vastgoed met goede duurzaamheidsprestaties.

Ook NIBC biedt Sustainability-Linked Loans, waarbij de rente wordt aangepast op basis van het behalen van duurzaamheidsdoelstellingen zoals verbetering van het energielabel. Bij gespecialiseerde financiers kan dit oplopen tot wel 0,2% rentevoordeel.

Renteontwikkelingen: wat kun je verwachten?

De Europese Centrale Bank (ECB) heeft de depositorente verlaagd naar 2% en houdt deze voorlopig stabiel. Voor vastgoedfinancieringen betekent dit:

• Korte termijn (2025): Stabiele rentes, mogelijk een lichte daling van 0,1% tot 0,3%

• Middellange termijn (2026-2027): Naar verwachting verdere stabilisatie rond het huidige niveau

Economen verwachten dat de vastgoedmarkt zich in 2025 verder stabiliseert na de turbulentie van 2022-2024, toen rentes snel stegen van bijna 0% naar boven de 4%. Deze stabilisatie is goed nieuws voor vastgoedbeleggers: je weet beter waar je aan toe bent.

Hoe krijg je de beste vastgoed hypotheek rente?

1. Zorg voor een sterke business case

Financiers willen zien dat je investering rendabel is. Dat betekent:

• Realistische exploitatieprognoses: Laat zien dat de huurinkomsten de lasten ruim dekken

• Goede onderbouwing: Waarom is dit pand een goede investering?

• Alternatieven ingerekend: Wat als een huurder vertrekt?

2. Optimaliseer je LTV

Hoe meer eigen geld je inbrengt, hoe lager je rente. Maar: je rendement op eigen vermogen kan dan ook lager uitvallen. De kunst is de juiste balans te vinden.

Een vuistregel: bij 70% LTV krijg je vaak de beste balans tussen scherpe rente en gezond rendement op eigen vermogen.

3. Denk aan stapelfinanciering

Soms kan het slim zijn om te stapelen: bijvoorbeeld 70% hypothecaire financiering op het pand, aangevuld met leasing voor bedrijfsmiddelen of werkkapitaalfinanciering. Dit kan bij sommige financiers zelfs tot 100% financiering leiden, zonder dat je formeel meer dan 70-80% op het pand financiert.

4. Vergelijk actief

En hier komen we bij de kracht van een financieringsadviseur. Als wij bij Credion een aanvraag indienen bij ING, weet ING dat deze aanvraag ook bij Rabobank, ABN AMRO en mogelijk alternatieve partijen ligt. Ze weten: er is concurrentie.

Dit maakt een verschil. Waar een ondernemer die rechtstreeks naar zijn huisbank stapt vaak een standaardaanbod krijgt, zorgt concurrentie tussen banken ervoor dat je scherpere voorwaarden krijgt.

Een concreet voorbeeld uit onze praktijk: Familie van Hoorn kiest voor nieuwe huisbank na een renteverlaging van 1%.

Herfinancieren: wanneer loont het?

Veel ondernemers zitten vast aan een bestaande financiering en vragen zich af: wanneer is herfinancieren interessant?

In het kort:

• Als de rentevastperiode afloopt (dan hoef je geen boeterente te betalen).

• Als je twee goede boekjaren op een rij kunt laten zien (banken kijken naar cijfers, en goede jaren leveren vaak betere condities op)

• Als je op zoek bent naar een nieuwe financiering: als je toch nieuw geld nodig hebt, kun je meteen alles weer goed neerzetten.

Tip: in dit artikel legt Credion-adviseur Reinier Massaar alles omtrent herfinancieringen van A tot Z uit.

Veelgemaakte fouten bij vastgoedfinancieringen

1. Te veel focus op rente alleen

De laagste rente is niet altijd de beste keuze. Kijk ook naar:

• Flexibiliteit in aflossing

• Mogelijkheden voor toekomstige ophoging

• Kwaliteit van de dienstverlening

• De zekerheden die je af moet geven

2. Alle zekerheden weggeven

Vooral grootbanken willen graag alles verpanden: niet alleen het pand, maar ook je bedrijfsinventaris, vorderingen en voorraden. Dit kan problematisch worden als je later aanvullende financiering nodig hebt voor groei of werkkapitaal.

Advies: Probeer alleen hypotheekrecht te geven op het pand zelf. Houd andere zekerheden vrij voor toekomstige financieringen.

3. Juridische looptijd vergeten

Na 10 jaar moet je vaak herfinancieren. Reken er dus rekening mee dat je over 10 jaar mogelijk opnieuw door een acceptatieproces moet en dat rentes dan anders kunnen liggen.

Conclusie: weten is winnen

De vastgoedfinanciering rente is een complex onderwerp waarbij veel meer komt kijken dan alleen het rentepercentage. Door goed voorbereid naar financiers te stappen, actief te vergelijken en ook naar de details van voorwaarden te kijken, kun je tienduizenden euro's besparen.

Bij Credion helpen we dagelijks ondernemers met het vinden van de beste financiering voor commercieel vastgoed. We zorgen ervoor dat verschillende partijen scherp worden gehouden, onderhandelen over voorwaarden en zorgen dat je een financiering krijgt die past bij je ambities.

Wil je weten welke rente voor jouw situatie haalbaar is? Vraag vrijblijvend je financiering aan. Je ziet meteen welke indicatieve rentetarieven gelden voor jouw situatie en we nemen binnen één werkdag persoonlijk contact met je op.

Deze informatie is actueel per november 2025. Rentetarieven kunnen wijzigen. Bereken vrijblijvend je rentepercentage voor de meest actuele tarieven en mogelijkheden.