Als je overweegt om in commercieel vastgoed te investeren, is het belangrijk om de potentiële opbrengsten goed in te schatten. Een veelgebruikte maatstaf hiervoor is de BAR, oftewel het Bruto Aanvangsrendement. 

Ben je op zoek naar een financiering voor commercieel vastgoed? De BAR wordt ook door geldverstrekkers gebruikt om te berekenen of je investering lucratief is. Het is dus belangrijk om dit in je aanvraag mee te nemen.

In deze blogpost leggen we uit wat de BAR is, waarom deze belangrijk is, hoe je hem berekent en wat als een goede BAR wordt beschouwd.

Wat is de BAR?

De BAR staat voor Bruto Aanvangsrendement. Het is een percentage dat de verhouding weergeeft tussen de jaarlijkse huurinkomsten en de totale investering in het vastgoed. De BAR geeft een eerste indicatie van het rendement dat je kunt verwachten op je vastgoedinvestering.

Waarom is de BAR belangrijk?

De BAR is om verschillende redenen een belangrijke maatstaf:

1. Snelle vergelijking: Je kunt verschillende vastgoedobjecten snel met elkaar vergelijken.

2. Marktindicator: De BAR geeft inzicht in de algemene vastgoedmarkt in een bepaald gebied.

3. Besluitvorming: Het helpt bij het maken van investeringsbeslissingen.

4. Aantrekken van financiers: De BAR helpt financiers bij het beoordelen van leningaanvragen en het bepalen van voorwaarden.

Hoe bereken je de BAR?

De formule voor het berekenen van de BAR is als volgt:

BAR = (Jaarlijkse huurinkomsten / Totale investering) x 100%

Laten we dit stap voor stap doorlopen:

1. Bepaal de jaarlijkse huurinkomsten: Tel alle huurinkomsten van het pand bij elkaar op voor een heel jaar.

2. Bereken de totale investering: Dit is de aankoopprijs van het pand plus eventuele aankoopkosten en investeringen in verbouwing of renovatie.

3. Deel de huurinkomsten door de totale investering: Gebruik de bovenstaande formule om het percentage te berekenen.

Voorbeeld:

Stel, je koopt een kantoorpand voor €500.000. De aankoopkosten bedragen €40.000 en je investeert nog €60.000 in een renovatie. De jaarlijkse huurinkomsten zijn €45.000.

Totale investering: €500.000 + €40.000 + €60.000 = €600.000 BAR = (€45.000 / €600.000) x 100% = 7,5%

In dit voorbeeld is de BAR dus 7,5%.

Wat is een goede BAR?

Er is geen universeel "goede" BAR, omdat dit afhangt van verschillende factoren:

1. Locatie: In grote steden is de BAR vaak lager dan in kleinere plaatsen.

2. Type vastgoed: Woningen hebben meestal een lagere BAR dan commercieel vastgoed.

3. Staat van het pand: Nieuwbouw heeft doorgaans een lagere BAR dan oudere panden.

4. Economische situatie: In tijden van economische groei zijn BAR's vaak lager.

Als algemene richtlijn kun je het volgende aanhouden:

• 4-6%: Relatief laag, vaak in toplocaties of bij nieuwbouw

• 6-8%: Gemiddeld, veel voorkomend in de huidige markt

• 8% en hoger: Relatief hoog, vaak in minder populaire gebieden of bij oudere panden

De BAR en vastgoedfinancieringen

De BAR speelt ook een belangrijke rol bij het verkrijgen van vastgoedfinancieringen. Financiers, zoals banken en andere geldverstrekkers, gebruiken de BAR vaak als een van de criteria om te bepalen of ze een lening willen verstrekken en onder welke voorwaarden.

Waarom is de BAR belangrijk voor financiers?

1. Risico-inschatting: Een hogere BAR kan duiden op een risicovoller project, maar ook op een potentieel hoger rendement.

2. Leencapaciteit: De BAR helpt financiers bij het bepalen van de maximale leensom die ze willen verstrekken.

3. Rentetarieven: Een lagere BAR kan leiden tot gunstiger rentetarieven, omdat het risico als lager wordt ingeschat.

4. Loan-to-Value (LTV): Financiers gebruiken de BAR in combinatie met de LTV om de financieringsvoorwaarden te bepalen.

Aandachtspunten:

1. Minimale BAR: Veel financiers hanteren een minimale BAR om een financiering te verstrekken.

2. Sectorspecifieke eisen: Voor verschillende vastgoedsectoren (zoals kantoren, winkels, of woningen) kunnen andere minimale BAR-eisen gelden.

3. Aanvullende criteria: Naast de BAR kijken financiers ook naar andere factoren, zoals de Debt Service Coverage Ratio (DSCR) en de kredietwaardigheid van de investeerder.

4. Marktomstandigheden: In tijden van economische onzekerheid kunnen financiers strengere eisen stellen aan de BAR.

Door de BAR mee te nemen in je financieringsaanvraag en te begrijpen hoe financiers deze gebruiken, kun je je kansen op het verkrijgen van een gunstige financiering vergroten. Het is altijd verstandig om met meerdere financiers te spreken en hun voorwaarden te vergelijken. 

Een goed onderbouwd investeringsplan, waarin de BAR een belangrijke rol speelt, kan het verschil maken tussen een afwijzing en een goedkeuring van je financieringsaanvraag. 

Tip: Heb je hulp nodig bij het vinden en aanvragen van de beste vastgoedfinanciering? Onze adviseurs zijn gespecialiseerd in zakelijke financieringen en helpen je graag. Vraag hier vrijblijvend je financiering aan en we nemen binnen 1 werkdag contact met je op.

Beperkingen van de BAR

Hoewel de BAR een nuttige maatstaf is, heeft hij ook beperkingen:

1. Geen rekening met kosten: De BAR houdt geen rekening met onderhoudskosten, beheerkosten of belastingen.

2. Geen toekomstperspectief: De BAR kijkt alleen naar het aanvangsrendement, niet naar mogelijke waardestijgingen.

3. Geen leegstand: Er wordt aangenomen dat het pand altijd verhuurd is.

Daarom is het verstandig om naast de BAR ook andere factoren mee te nemen in je besluitvorming, zoals:

• NAR (Netto Aanvangsrendement): Houdt wel rekening met exploitatiekosten

• IRR (Internal Rate of Return): Kijkt naar het rendement over de hele investeringsperiode

• Locatie en staat van het pand

• Economische vooruitzichten van het gebied

De BAR als richtlijn voor jou als vastgoedinvesteerder

De BAR is een handige en eenvoudige maatstaf om snel inzicht te krijgen in het potentiële rendement van een vastgoedinvestering. Door de BAR te berekenen, kun je verschillende investeringsmogelijkheden met elkaar vergelijken. 

Houd er wel rekening mee dat de BAR slechts een eerste indicatie geeft. Voor een volledige beoordeling van een investering is het belangrijk om ook andere factoren mee te wegen.

Als mkb-ondernemer of particuliere vastgoedinvesteerder kan de BAR je helpen bij het maken van weloverwogen beslissingen. Gebruik deze maatstaf als startpunt voor je analyse, maar vergeet niet om ook dieper in de details van elke potentiële investering te duiken. 

Met de juiste combinatie van snelle beoordelingen (zoals de BAR) en grondige analyse, kun je je vastgoedportefeuille op een verstandige manier opbouwen en uitbreiden.

Op zoek naar een financiering voor commercieel vastgoed?

Met meer dan 120 geldverstrekkers in ons netwerk is Credion het grootste onafhankelijke platform voor zakelijke financieringen.

Ben je op zoek naar een financiering voor commercieel vastgoed? Dan helpt Credion je ook hiervoor de beste oplossing te vinden.

Hoe? Heel simpel. Beantwoord 10 eenvoudige vragen en onze adviesrobot scant meteen de markt. Je ziet onder andere:

• Aanbieders: Welke bedrijfshypotheken voor jou beschikbaar zijn

• Kosten: Op welke rente, aflossingen en andere kosten je kunt rekenen

• Snelheid: Hoe snel het geregeld kan worden

Jouw persoonlijke, ervaren Credion-adviseur bespreekt vervolgens vrijblijvend je aanvraag. Zo begeleiden we je stap voor stap naar de beste deal.