Wat de vastgoedmarkt drijft in 2026

Geen dag is hetzelfde in de vastgoedfinanciering. In de Bollenstreek, tussen Leiden en de kust, werk ik met een breed palet aan klanten en transacties.

Van een particulier die één woning wil verhuren, tot een projectontwikkelaar die een kantoor aankoopt om het over drie jaar te slopen en te vervangen door woningen. Van uitpondportefeuilles tot ondernemers die hun eigen bedrijfspand willen kopen in plaats van huren.

Ik doe al 25 jaar vastgoedfinanciering en ik heb bewust nooit gekozen voor één specialisme binnen dit vakgebied. Vastgoed is een prachtig divers vak.

De markt schuift, en alles beweegt mee

De afgelopen jaren heeft de vastgoedmarkt flink wat turbulentie gezien. Door Box 3 en de wetgeving rondom huurprijsbescherming is het verhuurverhaal voor veel beleggers minder aantrekkelijk geworden. Het aantal transacties in dat segment is gedaald, en dat is zichtbaar in de hele keten.

Wat je dan ziet, is een kettingreactie. Klanten passen hun strategie aan, en financiers doen dat ook. Partijen die zich voorheen vrijwel uitsluitend richtten op woningen, zijn nu ook actief in bedrijfsmatig vastgoed. En dat trekt weer een andere groep ondernemers aan: mensen die daarvoor puur in woningen zaten en nu ook bedrijfsmatige kansen bekijken.

Ik merk dat in mijn eigen portefeuille. Als het ene segment afkoelt, warmt het andere op. Juist omdat ik breed werk - in type vastgoed, in type klant en in type financier - hoef ik niet stil te zitten als de regelgeving verandert. Ik schakel mee met hoe de markt beweegt.

Uitponden: huurstroom nu, vrije waarde straks

Een strategie die we de afgelopen jaren steeds vaker tegenkomen, is uitponden. Je koopt een portefeuille met verhuurde woningen, de huurstroom dekt de rente, en ondertussen werk je ernaartoe dat de woningen leeg komen te staan. Zodra dat gebeurt, verkoop je de panden. Een leeg pand in vrije staat is namelijk aanzienlijk meer waard. Een woning die je koopt voor 15 of 20 keer de jaarhuur, kan bij leegstand het dubbele opleveren.

Het risico is natuurlijk dat huurders blijven zitten. Maar dan heb je nog steeds huurinkomsten. Op het moment dat een woning wél leeg komt, staat de belegger voor een keuze: verkopen zoals het is, of eerst investeren in opknappen, energielabel verbeteren en de verkoop goed voorbereiden. Dat vraagt om een hogere investering, maar daar krijg je vaak ook een hogere opbrengst voor terug.

Door de nieuwe huurwetgeving is de flexibiliteit voor verhuurders wel afgenomen. Tijdelijke contracten zijn grotendeels verleden tijd. Wie huurt, huurt voor onbepaalde tijd. Dat maakt uitponden trager, maar voor klanten met geduld financieren we dit soort portefeuilles nog steeds regelmatig.

Niet het rentepercentage, maar de zekerheid van de deal is cruciaal

Veel mensen denken dat het bij een vastgoedfinanciering vooral draait om de laagste rente. Dat herken ik niet. Wat mijn klanten willen weten, is: gaat deze transactie door?

De vastgoedmarkt beweegt namelijk ontzettend snel. Koopcontracten hebben vaak strakke deadlines, en op zulke momenten maakt snel handelen het verschil. Een financier die dan zegt "stuur alle stukken maar op, dan kijken we of we het willen doen" past daar niet bij.

Ik wil weten wat het beleid is van een partij. Als ik iets aanbreng dat daarbinnen past, moet ik gewoon een transactie kunnen doen. Dat weet je pas nadat je een aantal deals samen hebt gedaan - dat haal je niet uit een tool die automatisch offertes vergelijkt.

Daarnaast speelt de match tussen klant en financier een grote rol. Niet elke ondernemer levert documentatie aan zoals bijvoorbeeld de grootbanken dat verwachten. Sommige klanten werken nu eenmaal anders, en dan zoek ik een financier en financieringsvorm die daarbij past. Soms is dat een gespecialiseerde vastgoedfinancier, soms een particuliere investeerder.

Banken, gespecialiseerde financiers én particulieren

De vastgoedfinancieringsmarkt bestaat uit meer dan de drie grootbanken, en ik werk dan ook met een breed netwerk. Er zijn gespecialiseerde vastgoedfinanciers die sneller schakelen en flexibeler beleid hanteren. En ik heb een aantal particuliere investeerders in mijn netwerk: ondernemers die hun bedrijf hebben verkocht, kapitaal beschikbaar hebben en rendement zoeken dat de bank ze niet biedt.

Die particuliere financiering regel ik via de notaris, met een hypotheekakte als zekerheid. De investeerder weet aan wie hij uitleent en heeft onderpand. De ondernemer krijgt snelheid en minder papierwerk. Vaak wel tegen een hoger rentepercentage dan bij een bank, maar voor transacties waarbij tempo of maatwerk telt, is dat een reële afweging.

Wel is het goed om te weten dat bedrijfsmatig vastgoed meer eigen inleg vraagt dan woningen. Waar een belegger in woningen soms 85 tot 90% gefinancierd krijgt, ligt dat bij bedrijfspanden lager. Financiers verwerken het hogere risico - leegstand, een huurder die failliet gaat, langere verhuurperiodes - in de financieringspercentages.

Vertrouwen als fundament

Ik post geen transacties op LinkedIn en deel geen succesverhalen. Niet omdat er niets te vertellen valt, maar omdat dit werk draait om vertrouwen en anonimiteit. Degene die leent en degene die uitleent hoeven niet zo nodig in de krant. Soms kennen ze elkaar van bij de notaris, soms blijven ze anoniem. Ik pas me aan wat mijn klanten willen.

Op LinkedIn zie je wel dagelijks grote deals voorbijkomen: een pand van 10 miljoen gefinancierd! Klinkt heel mooi hoor, maar of ze kloppen weet je natuurlijk nooit. Na 25 jaar in dit vak weet ik wat het belangrijkst is: kennis, ervaring en de zekerheid dat afspraak afspraak is.

Marc Hoekstra is financieringsspecialist vastgoed bij Credion Bollenstreek en heeft meer dan 25 jaar ervaring in het vak. Benieuwd wat hij voor jou kan betekenen? Neem contact op met Marc.